A venda em estado futuro de conclusão , por vezes abreviada como VEFA , é, no direito civil francês , um contrato utilizado na venda de um imóvel a construir.
O contrato de venda fora do plano é normalmente denominado “venda fora do plano”, uma vez que quando é assinado, em geral, a construção ainda não foi iniciada.
De acordo com o artigo 1601-3 do código civil :
“A venda no estado futuro de acabamento é o contrato pelo qual o vendedor transfere imediatamente ao comprador seus direitos sobre o terreno, bem como a propriedade das construções existentes. As obras futuras tornam-se propriedade do comprador à medida que são executadas; o comprador é obrigado a pagar o preço à medida que o trabalho avança. O vendedor retém os poderes da entidade adjudicante até a recepção da obra. "
- Artigo 1601-3 do Código Civil
Como parte de um VEFA, o promotor deve obter uma Garantia de Conclusão Financeira (GFA). Cumpre a obrigação do artigo L. 261-1 e seguintes do Código da Construção e Habitação (CCH) e dá ao adquirente a certeza de que, em caso de incumprimento do promotor, está garantido o financiamento da conclusão do edifício. O promotor tem a obrigação legal de definir uma data de entrega.
O contrato de reserva obriga o promotor a construir e entregar o edifício:
O contrato preliminar ou contrato de reserva, pode prever que o comprador se reserva a execução de trabalhos de acabamento ou instalação de equipamentos que ele mesmo adquire. O contrato passa então a incluir uma cláusula em caracteres bem visíveis que estipula que o comprador aceita a carga, o custo e as responsabilidades decorrentes desta obra, que realiza após a entrega do edifício. Um decreto de28 de outubro de 2019apresenta a lista exaustiva das obras que podem estar em causa. O contrato preliminar é redigido com assinatura privada e deve incluir, pelo menos: a localização exata e a descrição do imóvel, o resumo descritivo dos materiais, itens de equipamento, etc., o preço de venda, a data de assinatura da venda final , o tempo de execução da obra, as condições da caução, as condições precedentes, a recordação das condições de dispensa bem como eventuais empréstimos oferecidos pelo promotor.
Muitos indivíduos são vítimas de promotores de casas individuais que deixam canteiros de obras abandonados na França. O comprador deve, portanto, estar muito atento e aprender bem sobre o promotor antes de comprar. Na verdade, às vezes é difícil obter reparos quando o local é abandonado. Os procedimentos são longos e o comprador geralmente deve pagar as despesas legais, mas também os aluguéis do apartamento e os pagamentos mensais do empréstimo da casa unifamiliar em litígio.
Entre os casos mais divulgados encontramos compradores de Septèmes-les-Vallons ou Cutry.
No momento da reserva do alojamento, o promotor dá um aviso descritivo listando as suas características: natureza e qualidade dos materiais, equipamentos, etc. Esta descrição torna-se definitiva ao assinar com o notário. Mesmo que o promotor possa utilizar elementos de qualidade equivalente, tudo deve ser verificado (do chão ao teto) no momento da entrega. Se houver falta de conformidade (janelas menores que o esperado), não é necessário tomar posse do local. Se houver defeitos (carpete em vez de azulejos), 5% do preço da acomodação deve ser depositado no cartório enquanto se aguarda o conserto. Caso contrário, falta um mês para listar todos os problemas encontrados ao promotor, por correio registado.
A recepção deve ser feita de forma meticulosa e dura entre 2 e 3 horas: tem que fazer a visita em plena luz do dia e verificar todos os acabamentos e todo o equipamento. Pode ser necessário tirar fotos. A lista de defeitos pode ser preenchida em até 30 dias após o recebimento e enviada por correio registrado. O construtor tem um ano para concluir a obra.
É aconselhável estar acompanhado de um especialista para fazer uma descrição precisa das reservas; o prazo de 30 dias para completar a lista permanece válido nas vendas fora do plano (o que não é o caso nos Contratos de Construção de Moradia Unifamiliar).
É importante respeitar os prazos: enviar a carta registada antes do final dos 30 dias e, se necessário, agir no prazo de um ano.
O andamento do trabalho será o seguinte:
ESTÁGIO DE AVANÇO | ESCALA | ACUMULAÇÃO |
---|---|---|
Abertura do site | 20% | 20% |
Conclusão da fundação | 15% | 35% |
Primeira laje de concreto | 20% | 55% |
Paredes em elevação | 10% | 65% |
Fora da água | 5% | 70% |
Marcenaria externa instalada | 15% | 85% |
Conclusão | 10% | 95% |
Provisão | 5% | 100% |
A garantia de fabricação defeituosa cobre todos os problemas, sejam eles de fabricação defeituosa ou falta de conformidade. São de dois tipos: perturbações aparentes que devem ser reservadas para o relatório no dia da recepção, estéticas ou não, e problemas revelados durante o ano de recepção que devem ser comunicados por correio registado no ano da recepção.
O artigo R. 261-14 do código de construção e habitação autoriza o comprador a depositar 5% do preço de compra quando o recibo inclui reservas de incumprimento. Esses 5% serão liberados após o término da obra. Para outros transtornos, é possível fazer um resumo se o trabalho não for realizado dentro do prazo.
Para além da garantia de perfeito acabamento com a duração de um ano, existe a garantia de perfeito isolamento acústico (1 ano), a garantia de bom funcionamento (2 anos), a garantia de dez anos (10 anos) e o estrutural seguro de danos.
A lei Duflot de1 ° de julho de 2013passa a exigir a constituição de uma garantia financeira extrínseca (por seguradora ou companhia de crédito, ou por contrato de crédito por estabelecimento bancário) ou intrínseca .
A ordem n o 2013-890 de3 de outubro de 2013relativa à garantia financeira em caso de venda no futuro estado de acabamento removeu a garantia intrínseca de1 ° de janeiro de 2015 (operações para as quais o pedido de licença de construção é apresentado a partir de 1 ° de janeiro de 2015) A garantia extrínseca passou a ser a norma: é necessária uma garantia financeira prestada por um terceiro (organismo bancário ou seguradora) e assumirá ao promotor inadimplente, para disponibilizar os fundos necessários à conclusão das obras.