O crash imobiliário americano da década de 2000 corresponde à fase de correção do mercado ligada à explosão da bolha imobiliária dos EUA na década de 2000. Isto segue o pico do índice de preços imobiliários nacional observado emjulho de 2006.
Uma bolha imobiliária é um tipo de bolha especulativa ou econômica que ocorre periodicamente em nível local, regional, nacional ou mesmo global no mercado imobiliário . Uma bolha imobiliária é caracterizada por um rápido aumento nos valores das propriedades a níveis insustentáveis em relação à renda, relações preço / lucro ( PER) e outros indicadores econômicos, como a capacidade de crédito dos compradores de primeira viagem. A principal consequência é uma correcção no mercado imobiliário que deixa muitos proprietários com capitais próprios negativos, ou seja, com uma dívida relativa ao crédito à habitação superior ao valor residual do bem imobiliário.
Com base nas tendências históricas dos preços das casas nos EUA, muitos economistas e jornalistas previram correções de preços na faixa de alguns% até 50% ou mais do valor em alguns mercados e, embora o desembarque não tenha afetado todas as partes dos Estados Unidos, vários expressaram preocupação de que a correção poderia ser violenta e severa, o economista-chefe Mark Zandi, do departamento de pesquisa econômica da empresa Moody's Economy.com, previu um colapso imobiliário com depreciação de dois dígitos em algumas cidades dos EUA em 2007-2009. Em um artigo apresentado no Simpósio Econômico do Federal Reserve emagosto de 2007, o economista Robert Shiller advertiu: "Exemplos de ciclos anteriores indicam que grandes quedas nos preços do mercado imobiliário em algumas áreas são possíveis a partir de hoje e no futuro próximo." Dean Baker, do Center for Economic and Policy Research, também foi o primeiro a identificar a bolha imobiliária em um relatório no início do verão de 2002.
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O boom no mercado imobiliário dos EUA parou bruscamente em muitas partes dos Estados Unidos no final do verão de 2005. No verão seguinte, vários mercados estão sujeitos a estoques significativos, quedas nos preços em colapso e nos volumes de vendas. Dentroagosto de 2006, A revista Barron's adverte que "a crise imobiliária se aproxima" e destaca o fato de que os preços médios caíram 3% já que o estoque de novas moradias atingiu um recorde em abril e permanece em níveis recordes e, no primeiro, o número de residências à venda é um aumento de 39% em relação ao ano passado, com o volume de vendas caindo mais de 10%. A revista também prevê que o preço médio nacional provavelmente cairá mais de 30% nos próximos três anos - apenas um retorno à tendência média. ”A revista Fortune também chamou vários mercados de “ zonas de morte ” . Outras áreas foram descritas como “Zonas de perigo” ou “refúgios seguros” pela revista, que também tem se esforçado para dissipar quatro mitos sobre o desenvolvimento futuro dos preços imobiliários: Em Boston , os preços anuais estão caindo, enquanto as vendas caem, os estoques de casas para As inadimplências de vendas e empréstimos estão em alta, com a correção em Massachusetts sendo chamada de "pouso forçado". A bolha, por exemplo, nos mercados imobiliários de Washington, DC , San Diego CA , Phoenix AZ e muitos outros também foram encerrados. a pesquisa do serviço de listagem múltipla (ARMLS) do Arizona mostrou que, no verão de 2006, o inventário de As casas Phoenix à venda alcançaram 50.000 casas, metade das quais estavam vazias (veja o gráfico abaixo). Muitos fabricantes revisaram severamente suas previsões durante o verão de 2006, por exemplo, DR Horton cortou suas previsões de lucro em um terço emjulho de 2006, o valor da incorporadora imobiliária de luxo Toll Brothers viu suas ações caírem 50% entreAgosto de 2005 e agosto de 2006, e o índice americano de fabricantes americanos caiu 40% em meados deagosto de 2006. O CEO Robert Toll, da Toll Brothers, explicou que “os desenvolvedores que estavam construindo casas para compras especulativas estão tentando diminuir seu estoque oferecendo amplos gestos comerciais e grandes descontos; enquanto compradores ansiosos cancelam sua promessa de compra de casas em construção ”. A Builder Kara Homes anunciou o13 de setembro de 2006seus dois trimestres mais lucrativos da história da empresa, mas pediu concordata menos de um mês depois, em 6 de outubro. Seis meses depois10 de abril de 2007A Kara Homes vende inacabados, pois os compradores do ano anterior perderam o depósito de seus edifícios, incluindo parte de um valor superior a 100.000 $ .
Com o mercado imobiliário começando a desacelerar no inverno de 2005 até o verão de 2006, o economista-chefe da Association of American Realtors ( NAR ) , David Lereah, previu uma aterrissagem suave para o mercado. No entanto, com o aumento sem precedentes no estoque de imóveis à venda e o desembarque do mercado em 2006, o agente economista-chefe da Califórnia Leslie Appleton-Young não compartilhou o termo pouso suave para qualificar o mercado. O Financial Times alertou sobre o efeito na economia muito próximo do pouso suave, dizendo que uma desaceleração nesses mercados em ebulição era inevitável. “A desaceleração pode ser leve, mas ainda é impossível descartar uma implosão na confiança e nos preços ... Se a riqueza do aumento dos preços das casas ... o efeito sobre a economia global será deprimido”. É difícil chamar a situação dos incorporadores de outra forma que não seja um pouso difícil, disse o CEO da Toll Brothers , a principal construtora de casas de luxo. Angelo Mozilo, CEO da corretora de empréstimos subprime, Countrywide Financial , também observou "que ele nunca tinha visto um pouso suave em 53 anos e que havia um longo caminho a percorrer antes de chegar ao fundo do poço". Como resultado desses relatórios, Lereah admitiu que também esperava "uma queda de 5% nos preços nacionais" e mais em algumas cidades como Flórida e Califórnia . "Os volumes de vendas e os preços em nível nacional despencaram emMarço de 2007de acordo com dados da NAR , com as vendas caíram 13% para 482.000, de uma alta de 554.000 emMarço de 2006 ; com o preço médio caindo 6% para $ 217.000 da alta de $ 230.200 emjulho de 2006. O mergulho para o nível do antigo é o mais acentuado desde 1989 . O novo mercado interno também está sofrendo muito. O maior declínio ano a ano no preço médio desde 1970 foi emabril de 2007 com queda de 10,9% segundo o departamento de comércio.
Com base na queda nas vendas e preços em agosto de 2006, o economista Nouriel Roubini alertou que o mercado imobiliário estava em queda livre e que isso iria inviabilizar o restante da economia, causando uma recessão em 2007. Joseph Stiglitz , ganhador do Prêmio Nobel de Economia em 2001, compartilhava o sentimento de que a economia dos Estados Unidos poderia entrar em recessão porque os valores dos imóveis estavam em declínio acentuado. A extensão da retração econômica e a possível recessão devem depender em grande parte da resiliência do consumo das famílias americanas, que corresponde a 70% dos US $ 13,7 trilhões da economia americana. O desaparecimento do efeito riqueza e a desaceleração do mercado imobiliário podem, sim, causar efeitos negativos na confiança do consumidor, gerando novos transtornos na economia americana e no resto do mundo. O Banco Mundial também reagiu reduzindo sua previsão de crescimento econômico devido à desaceleração do mercado imobiliário norte-americano nos Estados Unidos. O funcionário do Fed Ben Bernanke disse emOutubro de 2006que houve uma correção substancial no mercado imobiliário e que a atual queda do mercado de construção residencial era uma das principais ameaças e ia causar uma desaceleração da economia; ele também previu uma queda de 1% no crescimento durante o primeiro semestre de 2006, mas estimou que a economia deve continuar a se expandir durante 2007.
Outros argumentos também foram apresentados, como o efeito negativo da aposentadoria da geração Baby Boom e o custo relativo de alugar versus comprar em um mercado imobiliário em declínio. Em muitos lugares nos Estados Unidos, é significativamente mais barato alugar o mesmo imóvel do que comprá-lo; o valor médio de reembolso é de $ 1.687 por mês, cerca do dobro do aluguel médio de $ 868 por mês.
No entanto, o forte aumento dos preços dos imóveis em muitas partes do país tem atraído muitos inquilinos que desejam se tornar proprietários a todo custo. O aumento nos preços dos imóveis excedeu os aumentos na renda dos proprietários, levando-os ao endividamento muito além de suas possibilidades. Muitos compradores de primeira viagem contraíram empréstimos com taxa variável durante o período de baixas taxas de juros para comprar a casa dos seus sonhos. Inicialmente, os reembolsos foram possíveis graças às taxas de chamada dos primeiros anos do empréstimo. No entanto, a contração monetária aplicada ao FED deixou muitos compradores de primeira viagem em dificuldade com seus empréstimos de taxa variável, que começaram a se ajustar a taxas muito mais altas em meados de 2007 e os empréstimos aumentaram muito além da capacidade. Alguns proprietários começaram a inadimplir em seus empréstimos e a quebra das bases no mercado imobiliário tornou-se aparente.
No início de 2007, o setor financeiro americano vinculado às chamadas hipotecas "subprime" entrou em colapso devido a uma taxa de inadimplência muito maior do que o esperado, causando a falência de mais de 25 corretores, enquanto muitos outros anunciaram perdas colossais e foram à venda. As ações da principal corretora de empréstimos subprime do país, a New Century Financial despencam 84% em meio às investigações do Departamento de Justiça antes de entrar com o processo de concordata, o Capítulo 11, o2 de abril de 2007com passivos superiores a $ 100 milhões. O gestor do maior fundo de obrigações americano PIMCO alertou emjunho de 2007que a crise do subprime não foi um evento localizado e que teria um efeito na economia e nos preços dos imóveis. Bill Gross , um dos mais respeitáveis especialistas financeiros, também criticou de maneira sarcástica as classificações da agência de crédito Moody's atribuídas aos títulos de CDO , sendo que o valor desses ativos financeiros provavelmente despencará:
“AAA? Vocês ficaram encantados, o Sr. Moody's e o Sr. Poor's com a maquiagem, os saltos altos ou a tatuagem na parte inferior das costas? ”Muitas dessas lindas“ garotas ”não são ativos com um valor nominal de 100 contra os $ ... O maior problema é que são 100 bilhões de dólares desse "lixo" tóxico ... desculpe Ben, mas os derivados são armas de dois gumes. Sim, eles permitem diversificar o risco e o repasse do sistema financeiro nas mãos de alguns compradores desconhecidos, mas também aumentam a alavancagem, como a ameaça de Andrômeda. Quando as taxas de juros sobem, a placa de Petri se transforma, transformando a experiência de engenharia financeira benigna em uma arma de destruição em massa. O custo da alavancagem reduz o preço dos ativos. … AAA? [O] problema é que existem centenas de bilhões de dólares desse ativo podre e está sendo empacotado em CDOs ; esses mesmos ativos financeiros Os problemas dos fundos de hedge do banco Bear Stearns durante o surgimento da crise. [Mas] a crise das hipotecas subprime não é um evento isolado e não será reduzida a algumas manchetes do New York Times ... A falha está nas casas que foram financiadas pelo dinheiro quase gratuito fornecido pelos bancos em 2004, 2005 e 2006. Os problemas de fundos de hedge do Bear Stern agora são coisa do passado, mas aqueles milhões de casas não. Os reembolsos de empréstimos estão aumentando ... e também os empréstimos problemáticos e inadimplentes. Um estudo recente do Bank of America estima que cerca de US $ 500 bilhões em empréstimos de taxa variável, para os quais se espera um ajuste de taxa de 200 pontos básicos em 2007. O ano de 2008 sem dúvida revelará ainda mais surpresas com 700 bilhões dos chamados empréstimos ARMS, dos quais cerca de ¾ são empréstimos de risco subprime ... Este problema facilitado e encorajado por Wall Street - reside no coração da América com milhões e milhões de casas supervalorizadas e servindo como ativos colaterais para muitos gigantes da indústria financeira '
Os analistas financeiros previram que a implosão da indústria de empréstimos subprime levará a uma redução na receita dos principais bancos de investimento de Wall Street , especialmente aqueles especializados na corretagem de títulos lastreados em hipotecas, incluindo Bear Stearns , Lehman Brothers , Goldman Sachs , Merrill Lynch e Morgan Stanley . A qualidade de crédito de dois fundos de hedge do Bear Stearns foi posta em risco em junho de 2007, depois que a Merrill Lynch vendeu ativos hipotecados para esses fundos e os outros três bancos liquidaram suas posições com eles. Os fundos do Bear Stearn tinham mais de US $ 20 bilhões em ativos e perderam bilhões de dólares em títulos lastreados em hipotecas subprime. Como resultado desses eventos, o H&R Block declarou uma perda de $ 677 milhões em várias transações, incluindo em particular ao nível do corretor de empréstimos subprime Opção Um , bem como imparidades, provisões para perdas potenciais e em valores mais baixos no mercado secundário de empréstimos. O patrimônio líquido caiu 21%, para US $ 1,1 bilhão em30 de abril de 2007. O chefe da empresa de consultoria Wakefield Co. alertou que
“Será uma crise sem paralelo. Bilhões serão perdidos ”
O Bear Stearns Bank garantiu até US $ 3,2 bilhões em empréstimos em 22 junho de 2007a fim de salvar seus fundos de hedge de suas apostas ruins no mercado de empréstimos de risco. Diante desses acontecimentos, Peter Schiff , presidente da Euro Pacific Capital, destacou que, se os títulos dos fundos do Bear Stearns fossem leiloados no mercado, valores muito mais baixos desses ativos seriam revelados. Schiff também adicionou
“Isso forçaria outros fundos de hedge a avaliar o valor de seus ativos de maneira semelhante. Seria incrível que saísse de Wall Street uma solução para chegar a tal catástrofe? ... No entanto, suas verdadeiras fragilidades revelarão o abismo em que o mercado imobiliário está prestes a mergulhar ”
O New York Times faz a conexão entre esta crise dos fundos de hedge e uma política de empréstimos frouxa: "A crise desta semana com o colapso virtual dos dois fundos de hedge administrados pelo Bear Stearns vem diretamente do mercado imobiliário e da queda nos critérios de concessão de empréstimos que fez chover dinheiro no mercado, mas depois deixou muita gente com enorme dificuldade para manter suas casas. No início do colapso do setor financeiro de empréstimos subprime, o senador Chris Dodd , chefe do Comitê Bancário do Senado , realizou audiências em março de 2007 nas quais os chefes dos cinco maiores corretores de empréstimos foram convidados a expor e explicar sua política de concessão de empréstimos. Dodd disse que as práticas predatórias de empréstimos ameaçam milhões de proprietários de casas. Complementarmente, senadores democratas como o senador de Nova York Chuck Schumer propuseram um resgate do governo federal aos tomadores de empréstimos subprime, como o da crise de Poupança e Empréstimos, a fim de evitar que os proprietários percam suas casas. Os oponentes desta proposta de lei destacaram que um resgate governamental de tomadores de empréstimos subprime não é do interesse da economia dos EUA porque criará um mau precedente e risco moral e que 'agravaria os problemas de especulação no mercado imobiliário no futuro. Lou Ranieri, da Salomon Brothers , criador do mercado de títulos lastreados em hipotecas na década de 1970, alertou sobre o futuro efeito da inadimplência nos empréstimos:
“'Estamos no início da tempestade ... Se você acha que a situação está ruim, imagine como será no meio da crise. Segundo ele, mais de 100 bilhões de empréstimos hipotecários deverão estar inadimplentes quando os problemas observados no mercado de risco (subprime) também surgirem no mercado de crédito convencional (prime) ”
É necessário destacar que o ex-funcionário do Fed, Alan Greenspan , elogiou o crescimento da indústria de empréstimos subprime e as ferramentas para avaliar a solvência dos tomadores em discurso emAbril de 2005 :
“A inovação permitiu o advento de uma infinidade de novos produtos, como empréstimos subprime ou programas de empréstimo para imigrantes. Estes exemplos são representativos da qualidade de resposta do setor financeiro ao longo da história do nosso país ... Com o avanço tecnológico, as corretoras têm se beneficiado da vantagem proporcionada por modelos de referenciamento (scoring) e outros. Técnicas de ampliação da oferta de crédito para um espectro mais amplo de consumidores. … Onde o crédito teria sido negado aos candidatos, os corretores agora são capazes de julgar rapidamente o risco representado por candidatos individuais e, assim, estimar o risco de forma adequada. Essas melhorias permitiram o rápido crescimento da indústria de empréstimos subprime; hoje a participação desses empréstimos é de 10%, um aumento muito claro em comparação com uma participação de 1 a 2% no início da década de 1990 ”
Por causa dessas observações e de seu incentivo ao uso de dívida de taxa variável, Alan Greenspan foi criticado por seu papel na formação da bolha imobiliária e suas consequências para o setor financeiro global.
Os segmentos "Subprime" e Alt-A do mercado hipotecário americano, incluindo "receita declarada" ou "empréstimos mentirosos", que são basicamente empréstimos feitos a tomadores sem qualquer verificação da receita do tomador; os compradores tenderam a superestimar sua renda para adquirir a casa dos sonhos representaram 21% e 39%, respectivamente, dos empréstimos contraídos em 2006. Emabril de 2007, problemas semelhantes aos observados no nível dos empréstimos subprime começaram a aparecer no nível de outras categorias de compradores pela primeira vez, mas que pareciam a priori muito menos arriscados. A American Home Mortgage anunciou uma queda nos lucros e a distribuição de dividendos muito mais baixos aos acionistas porque a empresa foi forçada a recomprar e reduzir o valor de seus chamados empréstimos "Alt-A"; este anúncio fez com que as ações da empresa caíssem 15,2%. A taxa de inadimplência dos empréstimos Alt-A também aumentou em 2007. Emjunho de 2007, a agência de classificação Standard & Poor's alertou que os compradores americanos pela primeira vez com um bom perfil de crédito começaram a inadimplir em seus empréstimos, indicando que os corretores também assumiram riscos significativos fora do segmento de mercado subprime; os aumentos observados nos pagamentos em atraso e nas inadimplências sobre os empréstimos Alt-A feitos em 2006 são desconcertantes e os empréstimos inadimplentes têm observado grande dificuldade em refinanciar ou manter seus reembolsos de saque. O atraso e a inadimplência acima de 90 dias aumentaram para 4,21% (em comparação com 1,59% para empréstimos em 2005) e 0,81% para 2004, respectivamente, indicando que a carnificina no nível subprime se espalhou para segmentos próximos ao mercado hipotecário primário (prime).
A taxa de hipoteca de taxa fixa de 30 anos aumentou acentuadamente em 0,5% para 6,74% durante o período de maio-junho de 2007limitar ainda mais os potenciais mutuários com um histórico de crédito muito bom. O índice mediano de preços de casas viu sua primeira queda nacional desde a Grande Depressão e a Associação de Corretores de Imóveis Americanos ( NAR ) anunciou que o estoque de casas à venda atingiu um recorde de 4, 2 milhões de unidades. Goldman Sachs e Bear Stearns , respectivamente o banco mais envolvido na securitização de títulos e a maior seguradora de títulos lastreados em hipotecas em 2006, disseram emjunho de 2007que a explosão na inadimplência das hipotecas afetaria seus lucros e levaria a perdas de bilhões de dólares em investimentos insatisfatórios no mercado subprime, colocando em risco a solvência de vários fundos de hedge. Mark Kiesel, vice-presidente da Pacific Investment Management Co. (PIMCO) disse:
“É um banho de sangue ... Estamos falando de uma crise de dois ou três anos que vai mudar tudo na passagem do mercado de trabalho para a confiança do consumidor. Eventualmente, isso terá consequências no mercado de ações e nos lucros das empresas. "
De acordo com Donald Burnette, da Knight Mortgage Company na Flórida, um dos estados mais afetados pelo estouro da bolha imobiliária, a perda correspondente no valor residual devido à queda dos preços das casas está causando novos problemas:
“Isso evita que tomadores com bom perfil de crédito e sólidos recursos financeiros refinanciem em melhores condições. Mesmo com restrições mais severas no segmento ALT-A e o fim da maioria dos programas de empréstimos subprime, muitos mutuários teriam negado refinanciamento adicional, já que a casa não valia mais 2005 ou 2006. Eles provavelmente terão que esperar por uma recuperação do mercado imobiliário e valores imobiliários comparáveis aos dos anos de boom para poderem se refinanciar novamente. "É provável, especialmente na Califórnia , que seja pelo menos 2014 ou até mais."
“Nunca houve uma alta nos preços das casas como esta. "
“Alan Greenspan, o banqueiro central dos Estados Unidos, alertou os compradores americanos de que eles corriam o risco de um crash se continuarem a elevar os preços dos imóveis ... Em testes tradicionais, cerca de um terço dos mercados residenciais locais dos Estados Unidos agora estão marcadamente superfaturados. "
“Uma vez que se desenvolve uma história de preços e as pessoas ouvem que seu vizinho ganhou muito dinheiro com alguma coisa, esse impulso toma conta, e vemos que em commodities e habitação ... As orgias tendem a ser mais loucas no final. É como ser a Cinderela no baile. Você sabe que à meia-noite tudo vai voltar a ser abóboras e ratos. Mas você olha em volta e diz 'mais uma dança', e todo mundo faz o mesmo. A festa ficou ainda mais divertida - além disso, não há relógios na parede. E então de repente o relógio bate 12 horas e tudo volta a ser abóboras e ratos. "
“Uma queda significativa nos preços está chegando. Um enorme acúmulo de estoques está ocorrendo e, em seguida, veremos uma grande [redução] nos mercados aquecidos na Califórnia, Arizona, Flórida e na costa leste. Esses mercados podem cair 50% de seus picos. "
“[O] valor de mercado geral da habitação perdeu contato com a realidade econômica. E há uma correção desagradável à frente. "
| "Zona da Morte" | "Zona de perigo" | "Refúgio" |
|---|---|---|
| Boston | Chicago | Cleveland |
| Las Vegas | Los Angeles | Colombo |
| Miami | Nova york | Dallas |
| Washington DC / Virgínia do Norte | San Francisco / Oakland | Houston |
| Fénix | Seattle | Cidade de Kansas |
| Sacramento | Omaha | |
| San Diego | Pittsburgh |
" Bem-vindo à Zona Morta ", Fortune (revista) ,4 de maio de 2006( leia online ) - Bem-vindo à zona morta: a grande bolha imobiliária finalmente começou a desinflar e a queda será mais difícil em alguns mercados do que em outros.
“Esta é a maior queda no setor imobiliário das últimas quatro ou cinco décadas: todos os indicadores imobiliários estão em queda livre, incluindo agora os preços dos imóveis. "