A hipoteca , ou hipoteca , é um empréstimo destinado a financiar a totalidade ou parte da aquisição de um imóvel , a operação de construção ou as obras desse imóvel.
Por falta de bancário suficiente, empréstimos hipotecários realmente decolou no XIX th século durante as operações promocionais que alimentou a bolha imobiliária da década de 1860 e a queda que se seguiu .
Os empréstimos hipotecários são regulamentados por lei. A estrutura para contratos e práticas de publicidade na França apareceu em 1978 (lei de10 de janeiro de 1978) A lei de hipotecas para pessoas físicas vem da Diretiva 2014/17 / UE, de4 de fevereiro de 2014, entrada na lei francesa desde 21 de março de 2016.
Todos os empréstimos hipotecários contraídos antes 1 r out 2016estão sujeitos à legislação anterior. Empréstimos hipotecários feitos após esta data de1 r out 2016 são regidos pelas novas regras.
Os novos empréstimos hipotecários são parte de um processo legal específico destinado a proteger os consumidores-devedores (artigos L. 313-1 e seguintes do Código do Consumidor ). Renegociações de créditos anteriores também se enquadram neste novo quadro; quando são concedidos pelo credor inicial, não são objeto de um novo contrato, mas de um aditivo .
O Código do Consumidor estipula os princípios da distribuição do crédito imobiliário, em termos de defesa do consumidor-tomador, pelos artigos L. 312-1 e seguintes (Livro III, Título 1 ° , Capítulo II).
As comparações entre diferentes empréstimos hipotecários são possíveis graças ao uso de um indicador convencional, a taxa efetiva . Antes de 2016, a taxa efetiva utilizada para empréstimos hipotecários a pessoas físicas era a TEG, ou taxa efetiva geral . A determinação do TEG gerou muitos litígios entre bancos e devedores. Por exemplo, o TEG é uma taxa atuarial proporcional. O Tribunal de Cassação também lembrou isso, em um julgamento de27 de novembro de 2013.
A taxa efetiva geral (TEG) é o custo total de um empréstimo concedido ao mutuário expresso como uma porcentagem anual do montante desse empréstimo. O TEG é calculado com base no custo total do empréstimo: juros, taxas de administração, custos de seguros, possíveis taxas de corretagem, taxas ligadas à garantia. Todos os custos obrigatórios para a concessão do crédito estão incluídos no TEG. O seguro do empréstimo que não seja considerado obrigatório pelo credor e declarado como tal na oferta não seria retido no TEG. É o indicador do custo geral de um empréstimo.
Os empréstimos hipotecários em moedas estrangeiras estão, em princípio, sujeitos a uma forte obrigação de informação de 1 r out 2014.
O 4 de fevereiro de 2014, o Parlamento Europeu votou a diretiva que rege o novo quadro jurídico para empréstimos hipotecários (conhecida como "diretiva de crédito hipotecário", MCD, ou inicialmente CARRP para contrato de crédito relativo a imóveis residenciais ") . Esta diretiva 2014/17 / UE sobre" contratos crédito ao consumidor relativo a bens imóveis residenciais "é aplicável em toda a União Europeia a partir de21 de março de 2016.
Na França, a diretiva é transposta pela portaria 2016-351 de 25 de março de 2016, para a parte legislativa do novo quadro.
A parte regulatória decorre do Decreto.
Os empréstimos hipotecários a pessoas físicas são regidos, no código do consumidor, nos artigos L. 313-1, e seguintes, L. 314-1 e seguintes.
O código monetário e financeiro também foi alterado, para intermediários em operações bancárias e serviços de pagamento (corretores e agentes de crédito).
A proteção dos interesses dos tomadores de empréstimos, pelos próprios profissionais da banca, parece ser a prioridade do novo regime jurídico.
Todos os profissionais, distribuidores-credores (agências de instituições de crédito ) ou intermediários , estão sujeitos às mesmas obrigações de competência profissional em21 de março de 2019, para vendedores de bancos franceses) e supervisão da remuneração dos vendedores de empréstimos hipotecários.
Existem quatro obrigações pré-contratuais:
A ficha "FISE" (European Standardized Information Sheet) apresenta a informação essencial sobre o crédito à habitação. Permite ao futuro mutuário determinar a adequação do crédito previsto às suas necessidades e aos seus objetivos.
A Taxa Efetiva Global Anual , APR, agora substitui a TEG como um indicador legal da taxa efetiva de empréstimo (em1 r out 2016, para a França).
Caso o credor sujeite a concessão de crédito a seguro, a oferta também deve indicar uma Taxa Anual Efetiva de Seguro, TAEA, que mede o impacto do seguro contra o custo do crédito.
As novas disposições do Código do Consumidor entram em vigor sucessivamente,1 ° de julho de 2016, no 1 r out 2016, então, para 1 ° de janeiro de 2017.
A regulamentação da consolidação de crédito está ficando mais rígida .
O iobsp , intermediário bancário e serviços de pagamento, usufrui de dispositivo de exercício gratuito na União Europeia.
Os empréstimos hipotecários referem-se mais frequentemente a habitação (crédito à habitação), utilizado pelo proprietário para a sua residência principal ou secundária, ou para a alugar a terceiros. No caso de um investimento de aluguel, é possível deduzir juros do empréstimo do terreno .
Também pode estar relacionado a uma propriedade de investimento em sua totalidade, ou mesmo a uma propriedade comercial.
A SCPI (sociedade civil de investimento imobiliário) também pode reivindicá-lo.
A categoria legal de contratos de hipoteca inclui contratos destinados a financiar:
As transações hipotecárias com tomadores de empréstimos profissionais ou corporativos geralmente não estão sob o regime legal de empréstimos hipotecários na França.
Uma hipoteca geralmente tem as seguintes características:
Do ponto de vista técnico, existem vários tipos de empréstimos:
Várias empresas são especializadas em intermediação bancária , em particular corretora de hipotecas. O acesso a esta profissão, logo o seu exercício, pressupõe o cumprimento de condições específicas.
Desde a 1 ° de janeiro de 2013, estes estão sujeitos a regulamentações específicas, estendidas às suas práticas comerciais.
Os corretores intermediários de transações bancárias e serviços de pagamento ("IOBSP") estão sujeitos à obrigação de aconselhamento de crédito , que os distingue de outros profissionais bancários.
A regulamentação dos intermediários, corretores ou agentes bancários , abrange a maior parte dos países da União Europeia, com o objetivo de implantar uma política comum de mercado interno para o crédito hipotecário.
Na França, empréstimos adicionais podem ser concedidos ao mutuário. Suas condições de concessão dependem do perfil do tomador, mas muitas vezes de características vinculadas ao imóvel.
Esses empréstimos, portanto, complementam uma hipoteca principal; eles são incorporados ao estudo de solvência geral e ao projeto de financiamento: