No direito civil francês , uma sociedade imobiliária ( SCI ) é uma sociedade civil que tem como objeto a propriedade . Às vezes, também é chamada de empresa de administração de propriedades (SGI). Não se deve confundir com a sociedade de investimento imobiliário (SCPI), nem com a sociedade imobiliária de aquisição progressiva da habitação (SCIAPP) nem com a cooperativa de residentes .
Faz parte das sociedades civis patrimoniais que reúnem SCIs e empresas em carteira (gestão de títulos).
O uso de um SCI permite a propriedade de um imóvel por várias pessoas e pode facilitar a transmissão do imóvel. Esta forma de sociedade requer um mínimo de dois sócios no momento da criação. Durante a sua existência, um SCI pode, no entanto, vir a ser propriedade de um único sócio, mas esta situação só pode ser transitória nos termos do artigo 1844-5 do Código Civil .
Existe outra forma de empresa imobiliária, a SCI de construction vente (SCICV); não diz respeito a particulares, mas sim a profissionais (promotores imobiliários).
A criação de um SCI é simples e os prazos são curtos. Esta criação está dividida em quatro etapas essenciais, a serem realizadas cronologicamente.
Os estatutos da sociedade podem ser redigidos por escritura privada ou por escritura autêntica . O SCI tem uma vida útil limitada prevista em seus estatutos originais. O Código Civil também prevê que esse período não pode ultrapassar 99 anos . Quanto a uma eventual prorrogação, só pode ser decidida por acordo entre os parceiros, desde que exista o SCI.
Os estatutos devem ser validados pelo centro de finanças públicas de que depende a sede do SCI. Este procedimento é gratuito. No entanto, desde o20 de dezembro de 2014, este registro não é mais necessário. É durante a fase de envio para a secretaria do Tribunal do Comércio que este remete os documentos para a repartição de finanças a que está ligada a sede da requerente.
O SCI deve publicar num jornal de avisos legais as principais informações que lhe dizem respeito, nomeadamente a firma, o capital social, a identidade do seu gestor , etc.
O tribunal comercial inscreve o SCI no Registo Comercial e de Empresas . Para fazer isso, o SCI deve ter concluído as etapas anteriores. Uma vez apresentados os documentos solicitados pelo tribunal, o SCI receberá o seu Kbis .
O capital de um SCI denomina-se capital social , este capital tem uma influência significativa na tributação , pelo que a própria natureza do capital será definida pelos objectivos do SCI. O valor contabilístico das ações é igual ao património empresarial (incluindo nomeadamente os edifícios do SCI) deduzido das dívidas sociais (empréstimo bancário ou conta à ordem). No entanto, o seu valor de mercado pode ser muito diferente e depende de muitos outros fatores, incluindo a sua liquidez, ou seja, a possibilidade de revenda, que muitas vezes é baixa.
Falamos de baixo capital social se o valor do património líquido da empresa for baixo, ou seja, quando a empresa tiver contraído um empréstimo para adquirir os edifícios. Por outro lado, falamos de capital acionário forte quando os ativos corporativos líquidos são elevados, ou seja, quando a empresa não se endividou para adquirir seus edifícios.
O capital pode assumir uma forma variável. Nesse caso, o valor do capital mínimo e máximo é determinado nos estatutos. A vantagem é que este último pode variar dentro do limite destes dois valores sem qualquer formalidade a cumprir. A modificação do capital nestas condições não implica a publicação de aviso legal nem a modificação dos estatutos. Novos sócios (não fundadores) também podem permanecer anônimos e não aparecer nos estatutos.
Uma vez que o SCI é registrado, o gerente deve manter contas porque:
Os SCIs são, na sua maioria, sociedades ditas "fiscalmente transparentes", ou seja, salvo a opção pelo imposto sobre as sociedades , são os sócios que são pessoalmente responsáveis pelo imposto de acordo com a sua categoria de negócio. Tributação e na devida proporção do seu participação no capital. Por exemplo, o parceiro individual será tributado de acordo com as regras de renda fundiária (aluguéis cobrados e despesas pagas).
A opção pelo imposto sobre as sociedades permite a dedução das amortizações dos edifícios ao resultado fiscal. Esta opção também pode ser utilizada para capitalização de receitas (sendo facultativa a distribuição de dividendos aos sócios). O SCI é então qualificado como “fiscalmente opaco”.