Bolha imobiliária

Uma bolha imobiliária é uma bolha de preços em um mercado imobiliário caracterizado por uma alta alta no valor dos imóveis . Isso resulta em uma lacuna significativa e persistente entre o preço de certos imóveis e a variação de seus determinantes econômicos fundamentais, como salários ou rendimento de aluguel. Essa especulação imobiliária , quando realizada a crédito, coloca em risco credores e tomadores de empréstimos. A grande especulação imobiliária em Paris, Berlim e Viena no início da década de 1870, por exemplo, levou à crise bancária de maio de 1873 .

Qualquer que seja a liquidez do mercado, a deflação da bolha pode ser lenta ou rápida: a correção do preço assume a forma de um crash imobiliário, deixando muitos proprietários com patrimônio líquido negativo (o valor restante a ser pago é maior do que o valor de a propriedade). A noção de uma bolha imobiliária permanece objeto de controvérsia, se a bolha resultou do jogo de expectativas racionais ou de um fenômeno sistêmico que requer intervenção do banco central.

Contexto e história

A noção de uma bolha especulativa tem sido freqüentemente observada no mercado de valores mobiliários. À primeira vista, o mercado imobiliário seria um ativo menos sensível a essa dinâmica especulativa, devido a várias características intrínsecas. Na verdade, os custos de transação são muito importantes e muitas vezes representam uma parte significativa do ativo e podem limitar o caráter especulativo. Assim, o mercado imobiliário costuma ser caracterizado em relação aos mercados financeiros como ilíquido.

No entanto, eles atendem a certas condições que os expõem a bolhas especulativas. Além disso, os mercados imobiliário e financeiro estão frequentemente ligados: a bolha imobiliária é agravada pela bolha financeira e vice-versa, como aconteceu na Europa na década de 1860 ou durante a bolha financeira e imobiliária japonesa dos anos 1980 .

Em geral, o mercado imobiliário é heterogêneo, ou seja, cada imóvel é único, é objeto de pouquíssimas transações durante sua vida econômica e dificulta a avaliação de seu valor. O valor da remuneração dos intermediários imobiliários também depende diretamente desse valor e, portanto, eles têm interesse no aumento de preço. A natureza durável da propriedade permite que os vendedores tenham esperança de revendê-la mais tarde com um ganho de capital. Finalmente, o caráter especulativo é freqüentemente alimentado pela crença popular de que os preços estão constantemente aumentando.

As causas da formação de uma bolha imobiliária

Quais as causas que podem explicar o desequilíbrio entre oferta e demanda inicialmente responsável pela formação de uma bolha? A teoria das expectativas racionais permite explicar por que os agentes econômicos podem antecipar uma alta de preços, causando um descontrole no mercado. As causas dos desequilíbrios no mercado imobiliário são numerosas e diversas, podendo ser estruturais, cíclicas, regulatórias, orçamentais ou mesmo sociológicas. Com efeito, é frequentemente invocado um desequilíbrio estrutural no mercado imobiliário entre uma procura significativa e uma oferta que não pode ser ajustada para justificar uma subida repentina dos preços imobiliários.

Causas cíclicas

Diferentes causas cíclicas são sugeridas por economistas e, por exemplo, flutuações nas taxas de juros. A formação de bolhas e quedas imobiliárias seria inversamente correlacionada com a taxa de juros . Na verdade, as taxas muito baixas reduzem os pagamentos mensais e permitem que muitas famílias se endividem, mas também comprem a um preço muito alto. Além disso, a inflação e, em particular, as suas expectativas de inflação também podem conduzir a um desequilíbrio do mercado se as compras das famílias forem regidas pelo receio de se protegerem da erosão monetária. Outros trade-offs podem acontecer, por exemplo, com o adiamento de investimentos no caso de uma quebra do mercado de ações , como a dos anos 2000. Finalmente, a oferta de terras disponíveis pode ser afetada por um grande excedente de espaço não ocupado após o passado investimentos imobiliários e a duração da reconversão urbana.

Causas regulatórias

Causas regulatórias também são apontadas para explicar os desequilíbrios. Por exemplo, as escolhas em termos de política de urbanização podem ser críticas, especialmente no que diz respeito ao espaço de terra, que parece ser um recurso não renovável, e às políticas que restringem as licenças de construção . De forma muito semelhante, a má gestão dos terrenos e ativos imobiliários do Estado e a não liberação do estoque de terrenos e imóveis que se tornaram menos úteis são apontados como fatores de desequilíbrio. Renovação urbana políticas com, por exemplo, a destruição de habitações insalubres sem substituição pela construção de novas habitações. Um controle de aluguel muito estrito no mercado imobiliário é um argumento freqüentemente apresentado para explicar um desequilíbrio da oferta ou as más condições do mercado de aluguel. Por outro lado, uma desregulamentação do sistema bancário é freqüentemente vista como associada a uma explosão de preços. Além da instabilidade regulatória com as flutuações das regulações no planejamento urbano, o mercado de aluguel ou a oferta de crédito pode estar na origem de uma bolha imobiliária.

Causas sociológicas

Finalmente, causas sociológicas também são propostas. O fim dos referenciais tradicionais (família, estado de bem-estar) e temores quanto ao financiamento futuro de pensões que tornem os indivíduos mais receptivos e também do mimetismo comportamental (ver Mimetismo e investimento ) sustentados pelos mitos sobre o mercado imobiliário.

No entanto, o economista Paul Krugman aponta que dois países com regulamentos e políticas imobiliárias completamente diferentes, como a Irlanda e os Estados Unidos , sofreram uma bolha imobiliária e uma correção de magnitude sem precedentes na década de 2000. Portanto, é provável que outros fatores, como as especificidades do mercado de terras e suas complexas relações com o mercado ou mesmo a psicologia das multidões são necessárias para explicar melhor os mecanismos de formação de bolhas imobiliárias.

Relação entre mercado de terras e mercado imobiliário

As relações entre o mercado de terras e o mercado imobiliário também têm sido estudadas a fim de explicar o caráter específico e a formação de bolhas imobiliárias. Se é o preço da construção que influencia o preço do terreno (ou o contrário) - ou seja, a demanda por construção que define o preço do terreno - é amplamente debatido. Diferentes efeitos que podem explicar a relação entre o mercado imobiliário e o mercado de terras foram descritos pelo economista Vincent Renard, mesmo que o mecanismo geral permaneça complexo. Os conceitos de contagem regressiva, efeito multiplicador e efeito catraca foram apresentados e permitem esclarecer a formação do ciclo imobiliário.

Contagem regressiva

A contagem regressiva é feita a partir do balanço provisório realizado pelos operadores imobiliários antes do ato da compra do terreno. Consiste em avaliar o preço de comercialização esperado do produto imobiliário planejado que pode ser construído no terreno deduzido de todos os custos da operação (custos de estudo, custos de construção, custos financeiros e de marketing e finalmente sua margem) para determinar a valor máximo possível para aquisição do terreno. A contagem regressiva indica que é o valor final antecipado do produto imobiliário acabado que determina o valor do imóvel. Joseph Comby também aponta que o terreno também tem outro valor: aquele para o proprietário correspondente ao valor de uso e o retorno obtido pelo proprietário (economias feitas no caso de uso, aluguéis cobrados). Também pode ter um valor especulativo se o proprietário antecipar um aumento no valor em um futuro próximo maior do que o valor do rendimento. Como se pode facilmente imaginar, os dois valores (uso / contagem regressiva) raramente estão próximos, esta discrepância pode ser resolvida por negociação. Quando eles se encontram, o terreno tem um preço, mas geralmente apenas um número limitado de transações são bem-sucedidas. Esse mecanismo de “contagem regressiva” facilita o entendimento da transmissão acentuada dos aumentos do mercado imobiliário para o imobiliário.

O efeito multiplicador

Segundo Vincent Renard, os mercados fundiários são caracterizados por um efeito multiplicador que pode ser significativo no ciclo imobiliário. Na verdade, geralmente os outros custos ao nível de uma transação imobiliária (custo de construção, custos financeiros, impostos, etc.) geralmente variam ligeiramente no curto prazo e o custo do terreno normalmente representa um custo em torno de 20%, 30%. No caso de uma fase de alta, se considerarmos por exemplo um aumento significativo no preço por metro quadrado por exemplo da ordem de 20% devido à demanda ou a explosão de preços do antigo, Como a oferta permanece mais ou menos estável , esse aumento terá repercussões diretas devido à contagem regressiva para o aumento do valor do terreno, que pode chegar a 100%, por exemplo. Aliado a fenômenos especulativos, esse efeito multiplicador ao nível do valor dos terrenos poderia explicar a significativa volatilidade dos preços imobiliários. Esse efeito também pode ter um efeito desastroso na fase de desaceleração, pois as transações imobiliárias não são lucrativas o suficiente em comparação com o valor dos terrenos adquiridos no topo do ciclo. Esses devem ser abandonados ou redesenhados.

O efeito catraca: um freio para baixo

Como parte do estudo dos ciclos imobiliários, algumas vezes foi observada uma assimetria ou pelo menos uma resistência à queda no início da fase de queda. Esse fenômeno foi explicado por Vincent Renard pelo efeito catraca que dificulta o ajuste do mercado. Corresponde ao comportamento dos proprietários de terras (pessoas físicas ou jurídicas) que não desejam vender sua propriedade durante o clima de início da crise. A diminuição da liquidez do mercado de terras pressiona, portanto, a oferta de terras. Isso se caracteriza por uma queda notável nas transações, mas também por uma forte resistência dos preços à queda. Essa atitude de esperar para ver é explicada principalmente pelo fato de que os vendedores colocam seus produtos à venda por um preço inicial muito alto, muitas vezes com base na previsão de um novo aumento no mercado. Também está ligado à aversão psicológica dos vendedores em aceitar perdas e, portanto, é frequentemente observada uma recusa dos vendedores em baixar o preço durante um longo período de tempo. Uma melhor transparência do mercado é freqüentemente sugerida como uma solução possível para limitar esse efeito.

Mitos e psicologia

Conhecimento dos mecanismos econômicos e expectativas psicológicas

Acredita-se que a psicologia desempenhe um papel fundamental nos movimentos rápidos e brutais dos preços das casas. O estudo da bolha associada ao mercado imobiliário em Boston nos Estados Unidos na década de 1990 por Karl Case fornece muitas lições: nem a evolução do crescimento populacional, emprego, salários, custos de construção, taxas de juros ou impostos sobre a propriedade não explicam o explosão de preços observada. Por outro lado, uma experiência realizada pelos economistas Karl Case e Robert Shiller permitiu destacar a influência dos fenômenos psicológicos de forma empírica. De fato, em maio de 1988, 3.870 famílias americanas foram submetidas a questionários sobre seus sentimentos em relação aos desenvolvimentos recentes no mercado imobiliário em cinco cidades diferentes. Os cinco mercados imobiliários são caracterizados por estados fundamentalmente muito diferentes: prosperando em San Francisco e Anaheim , Califórnia, corrigindo após uma bolha em Boston e finalmente estável em Milwaukee . Para a pergunta “Os preços dos imóveis estão explodindo. Se eu não comprasse agora, não poderia comprar uma casa mais tarde ”, 74% responderam positivamente na Califórnia , 40,8% em Boston quando o mercado está em baixa e 28% em Milwaukee . As conclusões deste estudo são as seguintes: predominantemente, é, portanto, em mercados em fase de alta que os mitos se desenvolvem e se propagam, as relações individuais desempenhando então um papel predominante. Em segundo lugar, os investidores geralmente têm uma compreensão básica dos fundamentos econômicos, e as expectativas e expectativas psicológicas desempenham um papel importante na determinação do preço que as pessoas estão dispostas a pagar por imóveis.

Mitos e psicologia

Muitos mitos sobre imóveis existem e estão se espalhando. Aqui estão alguns exemplos do mercado imobiliário francês  :

Com base no trabalho da economia comportamental , Robert Shiller acredita que esses mitos são autossustentáveis ​​nas trocas interpessoais e no discurso veiculado pela mídia.

Estados psicológicos e a bolha especulativa

A figura ao lado da obra de Jean-Paul Rodrigue sugere a existência de quatro fases distintas que caracterizam o estado psicológico do investidor durante uma bolha especulativa . A primeira fase está oculta e corresponde ao momento em que investidores relativamente cautelosos mas muito esclarecidos se posicionarão. A segunda fase de entusiasmo é seguida por uma conscientização da mídia caracterizada por um influxo de investidores cada vez menos esclarecidos e propensos a compreender todos os mecanismos de avaliação do mercado. A terceira é a chamada fase de mania, o paroxismo da bolha especulativa onde o simples fato de os preços subirem é suficiente para drenar os investimentos maciços de especuladores que recorrem a dívidas maciças, investidores esclarecidos e institucionais geralmente preferindo se livrar do mercado. O ponto culminante está frequentemente associado ao surgimento de discursos que justificam o surgimento de novos paradigmas que se destinam a justificar a permanência de um platô elevado. A última fase chamada de estouro é caracterizada pela falência dos investidores mais endividados que abusaram do efeito de alavancagem, enquanto investidores esclarecidos geralmente se beneficiam das liquidações.

Ciclos imobiliários

A natureza cíclica do mercado imobiliário às vezes é negada, mas muitas vezes muito pouco compreendida. Esse caráter é demonstrado por diversos estudos, em especial os do FMI. Além disso, existem índices de preços de propriedades seculares estabelecidos por vários economistas que lançam luz sobre essas variações de longo prazo no mercado imobiliário.

Índices seculares

Existem diversos índices imobiliários seculares resultantes de diferentes trabalhos acadêmicos de economistas com o objetivo de entender melhor os fatores que podem influenciar o valor de um imóvel. O mais antigo é o do economista Piet Eicholtz, que construiu um índice histórico semestral (1628-2008) de preços de imóveis para 487 (inicialmente 614) propriedades ao redor de Herengracht, um dos canais de Amsterdã . De 1628 a 1973, 4.252 transações nesta amostra foram coletadas. Desde a sua construção, este distrito tem se caracterizado por construções de alta qualidade que se mantiveram relativamente duráveis, o que o torna uma amostra única para a construção de um índice imobiliário de muito longo prazo. O índice histórico construído é hedônico, ou seja, levando em consideração o efeito qualidade, mas também com base no chamado método de venda repetida. A figura ilustra as variações desse índice de preços reais ao longo dos séculos, demonstrando a natureza cíclica dos imóveis, que oscila em torno de uma tendência de longo prazo. Deve-se notar que, durante um período de vários séculos, de 1628 a 1973, os preços dos imóveis em termos reais somente se valorizaram por um fator de 2.

Outros índices históricos também foram construídos por outros economistas, em particular para os Estados Unidos ( Robert Shiller ), Noruega (Øyvind Eitrheim e Solveig Erlandsen) e Paris ( Jacques Friggit ), conforme mostrado na figura a seguir. Embora as tendências de longo prazo sejam muito diferentes e devam ser interpretadas com muita cautela. Enfatiza em particular que sua longa tendência deve ser interpretada com cautela, eles demonstram a natureza cíclica das variações nos preços dos imóveis, mas também a influência de conflitos militares, políticas imobiliárias, eventos e finalmente crises econômicas.

Ciclos imobiliários recentes (1970-2005)

Os ciclos imobiliários ao longo de um período de trinta e cinco anos (1970-2005) foram estudados nos dezoito países desenvolvidos pela OCDE . O objetivo deste estudo foi buscar elementos explicativos em ciclos anteriores que pudessem explicar a intensidade do ciclo de alta observada desde 2000 nos principais países desenvolvidos. Quarenta e quatro ciclos caracterizados por aumentos significativos nos preços ajustados pela inflação foram observados nos últimos trinta e cinco anos nos dezoito países, gerando uma média de 2,6 ciclos de aumentos por país nesse período. É importante notar que a duração média dos ciclos de aumento de preços é relativamente longa quando comparada com os ciclos observados para os outros ativos, em média 23,7 trimestres ou cerca de seis anos. O aumento médio de preços, levando em consideração a inflação durante um ciclo de alta, é de 30,2%, mas por trás dessa média estão disparidades significativas. O melhor exemplo é o ciclo imobiliário finlandês de 1979 a 1989, muitas vezes tomado como modelo para explicar a crise atual com um aumento de preços de 111,8% em dez anos.

Fases de subida
País Número de fases ascendentes Duração (trimestres) Mudança de preço médio Duração máxima (trimestres) Mudança máxima de preço (%) Número de fases ascendentes (> 15%)
Estados Unidos 3 17 15,3 23 17 1
Japão 2 34,5 67 54 77,6 2
Alemanha 3 21,3 12,1 27 15,7 1
França 2 35,5 32,1 44 33 2
Itália 2 34,5 81,9 44 98 2
Canadá 4 15,5 31,6 27 66,5 2
Reino Unido 3 18,3 64,2 30 99,6 3
Austrália 6 14,3 31,6 32 84,7 3
Dinamarca 2 25,0 44,3 37 56,5 2
Finlândia 3 25,7 61,9 40 111,8 3
Coréia 2 12,5 29 15 33,5 2
Irlanda 2 29 40,8 46 53,9 2
Países Baixos 1 33 98,4 33 98,4 1
Nova Zelândia 4 15,8 37,3 22 62,7 4
Noruega 2 30,5 96,3 49 136,3 2
Espanha 4 19,25 76,3 32 134,8 4
Suécia 2 19 35,8 22 42,5 2
suíço 3 28,3 40,2 53 73,5 2
Média 2,6 23,7 30,2 33,6 36,9 2.0
 

Quarenta e sete fases de declínio significativas também foram identificadas durante o período (1970-2005). É importante ressaltar que o ciclo de baixa ocorrido a partir do final de 2006 não é levado em consideração na tabela a seguir. Em média, cada país desenvolvido experimentou 2,6 fases de declínio durante este período com uma duração média de 21,4 trimestres ou cerca de cinco anos e meio com uma queda média de 25,7% nos preços ajustados pela inflação. Em média, os valores correspondentes às fases descendentes são relativamente próximos aos das fases ascendentes, tanto em durações como em amplitudes. Da mesma forma, quedas muito maiores podem ser notadas como na Finlândia (-49,7%) ou na Holanda (-50,4%), indicando que a evolução dos preços imobiliários para cima, mas também para baixo. A queda pode estar sujeita a uma volatilidade significativa, ainda que ocorre durante um período de vários anos.

Fases de declínio
País Número de fases de declínio Duração (trimestres) Mudança de preço médio Duração máxima (trimestres) Mudança máxima de preço (%) Número de fases de declínio (> 15%)
Estados Unidos 3 14,3 -9,9 21 -13,9 0
Japão 1 15 -30,5 15 -30,5 1
Alemanha 2 16,5 -10,7 25 -15,3 1
França 2 18,5 -18 23 -18,1 2
Itália 2 22 -30,6 23 -35,3 2
Canadá 4 13 -13,5 17 -20,9 1
Reino Unido 3 16,3 -25 25 -33,7 2
Austrália 5 10 -10,1 19 -14,7 0
Dinamarca 2 21,5 -36,2 29 -36,8 2
Finlândia 3 14 -28,4 19 -49,7 2
Coréia 2 22,5 -26,7 39 -47,5 1
Irlanda 2 16 -15,5 23 -27,1 1
Países Baixos 1 29 -50,4 29 -50,4 1
Nova Zelândia 4 15 -15,1 25 -37,8 1
Noruega 3 21,3 -19,8 28 -40,6 1
Espanha 3 19,3 -21,6 31 -32,3 2
Suécia 3 22,3 -22,7 26 -37,9 2
suíço 2 26,5 -34,8 41 -40,7 2
Média 2,6 21,4 -25,7 29 -38,1 1,4
 

Por fim, a tabela a seguir ilustra perfeitamente a natureza cíclica do mercado imobiliário em geral, em desacordo com o ditado popular de que "o mercado imobiliário nunca desce". Com raras exceções, cada ciclo de subida pode ser mapeado para um ciclo de queda. Da mesma forma, os vários valores de queda de preços, ainda que ajustados pela inflação, contradizem a crença popular de que “comprar uma casa é sempre um bom investimento e não pode perder mais de 30%. Do seu valor como produto financeiro”. Se alguém se referir à definição comumente aceita de um crash de mais de 20% de queda nos valores dos ativos ao longo de um período de tempo, poucas "aterragens suaves" podem ser esperadas, finalmente identificadas nos diferentes ciclos.

Principais ciclos por país com variações no preço real da habitação
País Fase de ascensão Ascender (%) Duração (trimestres) Fase de declínio Diminuir (%) Duração (trimestres)
Estados Unidos 1982 Q3-1989 Q4 + 17% 23
1995 T1-2005 T2 + 52,7% 41 Em andamento
Japão 1970 Q1-1973 Q4 + 56,5% 15 1973 Q4-1977 T3 -30,5% 15
1977 Q3-1991 Q1 + 77,6% 54 1991 T1-2005 T1 -40,7% 56
Alemanha 1976 T2-1981 T1 + 15,7% 20 1981 Q1-1984 Q3 -15,3% 25
1994 Q2-2004 Q4 -20,5% 42
França 1970 T1-1981 T1 + 31,2% 44 1981 Q1-1984 Q3 -18,1% 14
1984 Q3-1991 T2 + 33% 27 1991 T2-1997 T1 -18% 23
1997 T1-2012 + 150% 60
Itália 1970 T1-1981 T1 + 98% 44 1981 T1-1986 T2 -35,3% 21
1986 T2-1992 T3 + 33% 27 1992 Q3-1998 T2 -26% 23
1998 Q2-2005 T1 + 49,6% 27 Em andamento
Canadá 1970 Q1-1976 Q4 + 46,4% 27
1981 Q1-1985 Q1 -20,9% 16
1985 Q1-1989 Q1 + 66,5% 16
1998 Q3-2005 Q2 + 39,2% 25 Em andamento
Reino Unido 1970 T1-1973 T3 + 64,9% 14 1973 Q3-1977 T3 -33,7% 16
1977 Q3-1980 Q1 + 28% 11
1982 Q1-1989 Q3 + 99,6% 30 1989 Q3-1995 Q4 -27,8% 25
1995 Q4-2005 T2 + 137,4% 38 Em andamento
Austrália 1970 T1-1979 T2 + 36,3% 16
1987 Q1-1989 Q1 + 35,9% 8
1996 T1-2004 T1 + 84,7% 32
Dinamarca 1970 T1-1979 T2 + 32,1% 37 1979 T2-1982 T4 -36,8% 14
1982 Q4-1986 Q1 + 56,5% 13 1986 Q1-1993 T2 -35,6% 29
1993 Q2-2004 Q3 + 93,4% 45
Finlândia 1970 T1-1974 T2 + 23,6% 10 1974 T2-1979 T1 -30,3% 19
1979, T1-1989, T1 + 111,8% 40 1989 T1-1993 T2 -49,7% 17
1993 T2-2000 T1 + 50,3% 27
Q2 2001 T3-2005 + 23,6% 27
Irlanda 1970 T1-1981 T3 + 53,9% 46 1981 T3-1987 T2 -27,1% 23
1987 T2-1990 T2 + 27,7% 12
Coreia (primeiro trimestre de 1986) 1987 Q3-1991 T2 + 33,5% 15 1991 Q2-2001 T1 -47,5% 39
2001 T1-2003 T3 + 24,5% 10
Países Baixos 1970 T1-1978 T2 + 98,4% 33 1974 Q3-1980 Q4 -37,8% 25
1985 Q3-2005 Q1 + 183,1% 78
Nova Zelândia 1970 T1-1974 T3 + 62,7% 18 1974 Q3-1980 Q4 -37,8% 25
1980 Q4-1974 Q3 + 35,2% 14
1986 Q4-1989 Q1 + 15,1% 9
1992 Q1-1997 T3 + 38,9% 22
2000 Q4-2005 T1 + 56,0% 17
Noruega 1983 Q4-1986 Q4 + 56,3% 12 1986 Q4-1993 Q1 -40,6% 25
1993 T1-2005 T2 + 136,3% 49
Espanha 1970 T1-1974 T3 + 27,5% 14
1976 T2-1978 T2 + 28,6% 8 1978 T2-1986 T1 -32,2% 31
1986 Q1-1991 Q4 + 134,8% 23 1991 Q4-1996 Q4 -18,3% 20
1996 Q4-2004 Q4 + 114,8% 32
1974 T1-1979 T3 + 29,2% 22 1973 Q3-1986 Q1 -37,9% 26
1986 Q1-1990 Q1 + 42,5% 16 1990 T1-1996 T2 -28,2% 25
1996 T2-2005 T2 + 80,1% 36 Em andamento
suíço 1970 T1-1973 T3 + 37,7% 14 1973 Q3-1976 T3 -29% 12
1976 Q3-1989 Q4 + 73,5% 53 1989 Q4-2000 Q1 -40,7% 41
 

Indicadores econômicos

Para tentar identificar as bolhas econômicas antes que estourem, os economistas desenvolveram uma série de indicadores financeiros ou econômicos que podem ser usados ​​para estimar se os imóveis não estão sobrevalorizados. Comparando os níveis atuais desses índices com os valores anteriores que se mostraram insustentáveis ​​a longo prazo (e que resultaram ou foram acompanhados por uma queda), é possível estimar racionalmente se os valores reais propriedade em uma região específica corresponde ao seu valor intrínseco. Geralmente, os indicadores descrevem dois aspectos intimamente relacionados da bolha imobiliária: uma parte está relacionada ao valor da propriedade e a outra à dívida ou alavancagem financeira. Os índices relacionados ao valor são usados ​​para indicar o quanto os imóveis são caros em relação ao que os compradores podem pagar, enquanto os índices baseados na dívida medem as mudanças nos níveis de endividamento das famílias após a compra (também possibilita medir a exposição acumulada pelos bancos por meio do produção de crédito).

Índices de solvência imobiliária

Relação de dívida


Taxa do proprietário, PER, índice de rentabilidade do aluguel

Este índice é um indicador interessante porque permite comparar os PERs de outras classes de ativos de forma a selecionar o investimento que, a priori, é mais rentável. Isso geralmente é calculado nos Estados Unidos a partir de aluguéis equivalentes publicados pelo Bureau of Labor Statistics. Permite medir, para cada euro investido, o número de euros de contrapartida recebidos na renda (ou na renda poupada). Os aluguéis, como lucros ou receitas de empresas, geralmente estão fortemente vinculados à lei da oferta e da demanda e aos fundamentos econômicos. Uma bolha ou supervalorização de aluguéis ou salários raramente ou nunca foi observada. Portanto, um aumento acentuado nos preços das casas associado a um mercado de aluguel de apartamentos é uma pista importante para sinalizar a existência de uma bolha. Assim, em outubro de 2004 nos Estados Unidos, a relação preço / aluguel era 18% superior à média de longo prazo. Este é o inverso da relação preço / aluguel. O índice de rentabilidade líquida de aluguel também pode ser calculado em aluguel mensal líquido, onde os encargos do locador foram deduzidos antes de fazer o mesmo cálculo; neste caso, é o inverso do PER descrito antes. Existem outros indicadores de rentabilidade do aluguel, como a taxa interna de retorno chamada TIR.

A taxa de retorno líquida é muito mais vantajosa do que o índice de retorno bruto para determinar com precisão o valor do aluguel de uma propriedade. Tem em consideração os custos e impostos directamente ligados à propriedade e que reduzem o seu rendimento.

O importante é usar sempre a mesma fórmula para poder comparar as mercadorias entre si.

Para ir mais longe, é necessário customizar o desempenho. Devemos, portanto, levar em consideração o empréstimo e seus termos, os impostos (especialmente sobre a renda). Destas considerações pode surgir a noção de autofinanciamento.

Exemplos de bolha imobiliária

Grandes edifícios em capitais europeias em 1870

A grande especulação imobiliária em Paris, Berlim e Viena no início da década de 1870 foi acentuada pelo pagamento de uma pesada indenização de guerra da França à Alemanha, que inflou a atividade bancária em Berlim. Em Paris, as operações do Barão Haussmann também foram realizadas em grande parte a crédito, com um aumento no valor dos edifícios. Essa bolha imobiliária levou à crise bancária de maio de 1873 .

Bolha imobiliária dos anos 1920 na Flórida

A bolha imobiliária dos anos 1920 na Flórida foi a primeira bolha imobiliária a atingir o estado. Estourando em 1926, deixando para trás cidades inteiras em construção e bairros em projeto. Essa bolha imobiliária, como a anterior e a seguinte, é baseada no fácil acesso ao crédito, na chegada de muitos especuladores externos ao mercado imobiliário do estado da Flórida e nos preços subindo rapidamente.

Bolha imobiliária dos anos 90

Bolha imobiliária japonesa da década de 1980

A bolha financeira e imobiliária japonesa da década de 1980 é considerada a maior da história. Já em 1986, a bolha começou a aumentar e os preços dos terrenos subiram acentuadamente no Japão. Por exemplo, o índice do Japan Real Estate Institute para terrenos residenciais vai de um índice de 50 em 1978 para um índice de 126,1 em 1991. Conforme mostrado no gráfico, a bolha imobiliária foi muito maior na região. O aumento de preços é geralmente muito maior do que a inflação medida nos preços ao consumidor. A alta de preços está afetando as seis principais metrópoles japonesas e em particular a capital Tóquio, onde o menor terreno vale uma fortuna (foi então divertido calcular que o preço teórico dos jardins do palácio do imperador, localizado no centro de Tóquio foi equivalente ao preço de toda a Califórnia…).

Um pouso relativamente difícil economicamente será causado pela deflação da bolha imobiliária japonesa. Os preços dos imóveis cairão gradualmente, a princípio modestamente em 1990 e 1991, depois o declínio se acelerará. De 1990 a 2005, o índice de preços imobiliários japonês experimentará 17 anos de declínio em um contexto deflacionário generalizado. Em 2005, o índice residencial atingiu 77,3 (37% abaixo do máximo), ou seja, um patamar próximo aos preços de 1982 antes do surto. A bolha imobiliária japonesa e a forte deflação que acompanhou seu estouro servem de modelo para economistas e bancos centrais definirem cenários de estouro de bolhas de ativos. Poucos meses antes da eclosão da crise do crédito subprime em 2007, Les Echos intitulou, por exemplo, “A América não é um novo Japão”.

Bolha imobiliária irlandesa da década de 1990 Bolha imobiliária francesa da década de 1990

Entre 1987 e 1991, os preços dos imóveis dispararam principalmente em Paris, na região de Paris e na Riviera Francesa com especulação significativa dos comerciantes de imóveis, sem correlação com indicadores de crescimento econômico ou aumento do preço. padrão de vida dos habitantes. Conforme ilustrado na segunda figura abaixo, o índice de preços imobiliários em francos constantes em Paris aumentou muito violentamente durante os anos de 1988 e 1989, atingindo um valor próximo a 200 em francos constantes, ou seja, um aumento de 85% de 1985 a 1989. Este aumento é totalmente não correlacionado com a evolução do índice global de rendas na França e muito superior à evolução das rendas parisienses de acordo com as pesquisas nacionais de habitação (ENL). Em agosto de 1990 , a Guerra do Golfo marcou o fim da inflação dessa bolha. Em 1991, as vendas estavam bem abaixo do nível médio, marcando o início da crise imobiliária. Como mostra o ciclo de Joseph Comby, o início da crise é caracterizado por um colapso nas vendas a preços constantes, um fenômeno frequentemente observado no final do ciclo de alta. Nos anos seguintes, de 1992 a 1996, os preços dos imóveis no antigo caíram constantemente (até -30% a -40% em alguns setores) durante vários anos para alcançar novamente uma valorização em linha com os fundamentos econômicos do país , o que permitirá reiniciar o volume de vendas. A última figura ilustra uma tendência semelhante para os preços e o volume de vendas de casas novas na região de Île-de-France.

  • Principais índices imobiliários parisienses durante a bolha imobiliária da década de 1990

  • Evolução dos preços dos apartamentos (vendidos gratuitamente) em Paris de 1980 a 1997 em francos correntes e francos constantes.

  • Evolução dos preços em comparação com a evolução do índice de aluguel parisiense e francês durante os anos 1990.

  • Loop conhecido como Joseph Comby, ou seja, a relação preço / número de transações de apartamentos antigos em Paris nos anos 1990-1998.

  • Relação entre preço / número de transações para novas moradias em Ile-de-France durante a década de 1990.

A bolha imobiliária global dos anos 2000

A revista The Economist é a primeira mídia a alertar a opinião pública em artigo de 16 de junho de 2005 sobre os riscos associados ao boom do mercado imobiliário nos seguintes países: Estados Unidos , Inglaterra , Austrália , Nova Zelândia , Irlanda , Espanha , ( veja sobre este assunto o artigo mercado imobiliário espanhol ), África do Sul , Índia , China e França . O boom do crédito à escala global durante este período, apoiado na titularização destes empréstimos, é agora apontado como a principal causa desta bolha. A tabela a seguir ilustra o fato de que, durante o período de 2000-2005, a maioria dos países desenvolvidos viu aumentos de preços significativos, bem acima da inflação, com uma média de 4,2%. As duas exceções são Alemanha e Japão que não acompanharam o movimento global e continuaram com o ciclo de correção iniciado na década de 1990. A comparação entre os índices Preço / Aluguel e Preço / Renda para os diferentes países mostra que a maioria está em situação de bolha , sendo o número de anos em termos de rendimento a dedicar à compra da sua casa muito superior ao da Suíça, Alemanha ou Japão. A OCDE também destaca a tendência de queda observada recentemente nos diversos países desenvolvidos ao redor do mundo, mas considera que mesmo em 2010 os preços imobiliários ainda têm margem de queda, tendo em vista o recorde histórico dos indicadores de preços imobiliários em muitos países. Em 2011, o inventário elaborado pela The Economist mostra que, após vários anos de correção, o mercado imobiliário norte-americano está provavelmente próximo de seus níveis fundamentais, os indicadores não mostrando mais nenhuma sobrevalorização flagrante. Os países asiáticos (Hong Kong, Cingapura, China) parecem estar assumindo o controle com forte crescimento de preços. A exceção francesa em que a bolha imobiliária deflacionou apenas ligeiramente em comparação com outros mercados imobiliários ocidentais deprimidos ou em correção também é sublinhada.

Os preços da habitação caíram em todos os países em 2008
País 2000-2005 2006 2007 Trimestre Relação preço-aluguel Relação preço-renda Último trimestre disponível
Estados Unidos 5,6 4,5 -0,3 -5,7 123 102 2008 T2
Japão -4,6 -3,3 -1,1 -1,6 69 66 1º trimestre de 2008
Alemanha -3,1 -1,8 -2,2 -3,0 71 64 Quarto trimestre de 2007
França 9,4 10,0 4,9 -0,8 159 138 2008 T2
Itália 6,5 4,1 3,1 1.0 127 114 1º trimestre de 2008
Reino Unido 9,8 3,8 8,4 -8,1 151 141 3º trimestre de 2008
Canadá 6,2 9,1 8,4 -0,2 182 127 2008 T2
Austrália 7,8 4,1 8,8 -2,1 168 143 3º trimestre de 2008
Dinamarca 5,7 19,4 2,9 -5,0 162 143 1º trimestre de 2008
Finlândia 4,0 8,4 5,5 -4,0 146 105 3º trimestre de 2008
Irlanda 7,9 10,5 -1,8 -10,9 167 133 2008 T2
Países Baixos 2,9 2,9 2,6 -0,1 156 158 3º trimestre de 2008
Noruega 4,5 10,7 11,5 -6,8 158 121 3º trimestre de 2008
Nova Zelândia 9,7 6,9 8,3 -8,2 150 146 2008 T2
Espanha 12,2 6,3 2,6 -5,0 187 147 3º trimestre de 2008
Suécia 6,0 10,6 8,6 0,8 160 120 2008 T2
suíço 1,7 1,4 1,3 0,8 86 75 3º trimestre de 2008
Zona Euro 4,6 4,0 1,7 -1,8 127 111
Média 4,2 3,6 1,5 -3,8 122 104
  Últimos indicadores imobiliários de acordo com a revista The Economist (agosto de 2012)
País Variação anual (%) Mudança desde 2007 (%) Menos (-) / Em (+) avaliação / Aluguel
Áustria 11 23,1 -11
Hong Kong 6,4 63,6 64
Canadá 5,4 17,8 77
suíço 4,6 20,9 0
Nova Zelândia 3,3 -2,3 66
Alemanha 2,5 7,0 -18
Bélgica 2,1 13,2 64
França 1,3 0.9 49
Estados Unidos -0,7 -27,8 -15
África do Sul -1,3 7,8 -8
China -1,4 17,8 7
Austrália -2,1 9,8 45
Grã-Bretanha -2,6 -10,2 23
Japão -2,9 -13,1 -37
Itália -3,4 -9,4 0
Suécia -3,7 6,5 32
Países Baixos -4,4 -10,1 17
Dinamarca -6 -19,2 13
Espanha -8,3 -22,4 22
Irlanda -14,4 -49,8 -5
  Bolha imobiliária americana dos anos 2000

O mercado imobiliário dos EUA experimentou um forte crescimento de preços durante os anos 2000, após o colapso da bolha das pontocom . Conforme mostrado pelo índice de preços de bens imóveis dos EUA ajustado pela inflação publicado por Robert Shiller , a bolha imobiliária dos EUA foi sem precedentes em intensidade durante um período mais longo (1890-2009) de mais de cem anos. No entanto, deve-se notar que a inflação imobiliária tem sido muito variável de um estado americano para outro; o aumento de cinco anos no índice Case-Shiller excedeu 275% em Los Angeles ou Phoenix e apenas 27% em Detroit. A cronologia permite identificar as decisões que influenciaram a crise, algumas das quais remontam ao New Deal. No entanto, a mania da casa própria, o excesso de liquidez no mercado e as condições de crédito "excepcionais" ou mesmo frouxas em termos de empréstimos de risco (ver subprime ) estão entre as principais causas apresentadas para explicar a origem desta bolha. Em particular, de acordo com modelos econométricos, a maior parte da bolha pode ser explicada pela deterioração da qualidade dos empréstimos durante a própria formação da bolha causada por inovações financeiras visivelmente mal controladas no mercado de crédito. A rápida deflação observada a partir de 2007 corresponde ao crash do mercado imobiliário americano nos anos 2000 . Este último desencadeou uma crise monetária e financeira global , conhecida como crise das hipotecas subprime .

  • Índices históricos americanos para imóveis antigos

  • Índice histórico de longo prazo reconstruído pelo economista Robert Shiller dos preços das casas nos EUA de longo prazo corrigidos pela inflação. Os desenvolvimentos recentes foram completamente desconectados de outros índices fundamentais, como o índice de preços do custo de construção, a mudança na população dos EUA e as taxas de juros de longo prazo.

  • Índice de preços de habitação histórico (1987-2011) não ajustado pela inflação para as principais cidades americanas ( Índice Case-Shiller ).

  • Mudança ano a ano corrigida de sazonalidade no índice Case-Shiller, ilustrando os aumentos de preços anuais surpreendentes (2004-2006).

  • Índice Case-Shiller de 2000 a 2011 das vinte principais metrópoles americanas ilustrando a fase de bolha e depois sua deflação. Mesmo uma cidade como Detroit, poupada pela bolha imobiliária, foi marcada pela fase de crise.

Bolha imobiliária espanhola dos anos 2000 Bolha imobiliária francesa dos anos 2000

Um forte aumento nos preços dos imóveis franceses ocorreu a partir de 2002 , desta vez em toda a França. Já em outubro de 2004 , Jacques Friggit estimou que "a evolução recente dos preços das casas parece historicamente anormal" . Entre 1997 e 2007, os preços das casas e apartamentos finalmente aumentaram 142%. Segundo o banco BNP Paribas, os preços do antigo aumentaram entretanto 155% em território nacional e 191% em Paris, o que corresponde a uma multiplicação dos preços por três. Em 2008, o mercado imobiliário sofreu uma primeira crise, mas parou alguns meses depois, para ver os preços começarem a subir novamente em algumas cidades e principalmente em Paris e sua região. Após a crise da dívida, o fim desta recuperação foi visível no final de 2011.

Debate sobre uma possível regulamentação?

Grande parte do trabalho atual de economistas busca tirar possíveis lições sobre as consequências do estouro da bolha imobiliária quase global da década de 2000 e a crise econômica resultante. Em particular, Jean Tirole observa que a origem da crise atual está no excesso de liquidez nos mercados financeiros e na presença de uma bolha imobiliária. Além de controlar a inflação e apoiar o crescimento econômico, os bancos centrais deveriam intervir e limitar a liquidez nos mercados financeiros para esvaziar uma bolha de ativos? O debate é muito amplo. O ex-presidente do Federal Reserve dos EUA, Ben Bernanke, não foi a favor e argumentou que os bancos centrais não deveriam intervir enquanto a bolha de ativos não tivesse efeito visível sobre a inflação. Em vez de estourar a bolha, outros economistas estão sugerindo mecanismos regulatórios que consistiriam em estados ou instituições financeiras acumularem reservas para fazer frente ao estouro de uma bolha. Em seguida, a excessiva securitização e a venda de créditos de risco no mercado financeiro também isentou algumas instituições financeiras de responsabilidades que não foram obrigadas a controlar a qualidade dos empréstimos imobiliários (crise subprime). As agências de classificação também subestimaram os riscos associados a esses produtos financeiros, embora sejam classificados como AAA para muitos deles. Finalmente, os incentivos fiscais ou subsídios estatais diretos ou indiretos sobre imóveis presentes em muitos países (garantia da Fannie Mae e Freddie Mac , a dedutibilidade dos juros sobre empréstimos nos Estados Unidos ou no Reino Unido) .Uni, e o mecanismo de isenção de impostos Também são apontados. A regulamentação das condições do crédito hipotecário (duração, taxa e dívida máxima) também é apresentada como uma solução para limitar a formação de uma bolha imobiliária.

Notas e referências

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  3. "" Em uma entrevista de 2007, Eugene Fama, o pai da hipótese do mercado eficiente, declarou que “a palavra 'bolha' me deixa louco” e explicou por que podemos confiar no mercado imobiliário: “Os mercados imobiliários estão menos líquido, mas as pessoas são muito cuidadosas ao comprar casas. É normalmente o maior investimento que farão, então eles olham ao redor com muito cuidado e comparam preços. O processo de licitação é muito detalhado. " " (En) Paul Krugman , "  Como o economista entendeu tudo errado  " , The New York Times ,2009( leia online )
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  10. (fr) "" As características dos bens e as peculiaridades do mercado imobiliário induzem uma multiplicidade de conceitos, métodos e resultados. Pior, a teoria e a prática estão repletas de afirmações peremptórias, atalhos mais ou menos implícitos ou arbitrários, aproximações, confusão e outras maravilhas, que o tornam um mundo encantado onde tudo parece permitido e onde todos acreditam ter a verdade "" Philippe Favarger e Philippe Thalmann , "Os segredos da expertise imobiliária", Presses polytechniques et universitaire romandes, 2008, ( ISBN  978 -2-88074-776-3 )
  11. (fr) Arnaud Simon , "  Uma nova era no campo da informação imobiliária: A revolução da geolocalização  ", O observador imobiliário ,2009( leia online )
  12. "Os profissionais do setor imobiliário também têm interesse em participar da manutenção de mitos sobre aumentos de preços futuros, uma vez que sua renda é proporcional ao valor dos imóveis"
  13. No entanto, os agentes imobiliários parecem retransmitir a dinâmica existente nos mercados imobiliários, mas não estão na origem dela porque as suas atividades não dizem respeito nem à produção nem à transformação de bens Loic Bonneval , "  Les agents immobilière, réévateurs of a valorização comercial dos espaços  ”, Halshs Open Archives (Université Lyon 2) ,5 de dezembro de 2008( leia online )
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  18. o melhor exemplo discutido no texto é o índice secular do distrito de Herengracht em Amsterdã, que ilustra perfeitamente a natureza cíclica da avaliação imobiliária
  19. Vincent Renard , "  Algumas características dos mercados fundiários e imobiliários  ", Economia e Estatísticas , vol.  294,1996, p.  89-97
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  23. "" Esse equilíbrio não se limita à primeira metade dos anos 2000: historicamente, as flutuações nos retornos do mercado de ações coincidem com as flutuações na direção oposta dos retornos imobiliários ""
  24. Um exemplo dado pelo Le Figaro é que demorou mais de quinze anos para que novos edifícios fossem construídos no lugar do forte de Issy-les-Moulineaux que abrigava a direção geral de armamentos Jean-Yves Guérin , “  O Estado vende suas terras para construir mais  ", Le Figaro-Immobilier ,1 st maio 2012( leia online )
  25. "Nós" artificializamos "60.000 a 70.000 hectares a cada ano, principalmente terras agrícolas. Isso corresponde a um departamento francês a cada sete a dez anos. Em comparação, a Alemanha consome de 20.000 a 30.000 hectares. Os franceses queriam casas individuais? Optamos pela expansão urbana, esquecendo que o espaço era um recurso não renovável. "" Nathaniel Herzberg e Harold Thibault , "  A paisagem francesa, em grande parte esquecida pelas políticas de urbanização  ", Le Monde Culture et Idées ,25 de fevereiro de 2012( leia online )
  26. . Há um debate sobre a influência da regulamentação fundiária na formação de bolhas imobiliárias. Em seu livro Le Logement, Crise publique, Remèdes privée Vincent Bénard observa que, em estados onde a regulamentação fundiária não é muito restritiva, a oferta de moradias se adaptou à demanda e os preços aumentaram pouco. Assim é com o Texas. Por outro lado, onde as restrições administrativas são fortes (exemplo: Califórnia), os preços dispararam. No entanto, esta análise não pode ser generalizada para todo o planeta, na medida em que certos países europeus com regulamentações fundiárias vinculativas não experimentaram um aumento (exemplo da Alemanha) e onde certos países com regulamentações fundiárias não vinculativas podem ter experimentado um aumento significativo (exemplo da Irlanda). A construção de novas moradias, longe de regular a oferta, a procura e os preços, muitas vezes produziu o efeito contrário, elevando o preço dos imóveis antigos (caso da França), o que sublinha o carácter especulativo do mercado imobiliário. no início de 2000. (fr) Habitação, crise pública, recursos privados, Éditions Romillat, 2007
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  30. (fr) "" o aumento dos receios quanto ao futuro do sistema de pensões também pode ter encorajado as famílias a favorecerem a aquisição da sua casa " Frédéric Wilhem ,"  A evolução atual do crédito à habitação em França é sustentável? "  », Boletim do Banco de França , n o  140,2005( leia online )
  31. "Há muitas razões para as famílias quererem ser donas de casa, mas devemos começar matando um mito que está profundamente enraizado em mentalidades: quando você se torna um proprietário, você não fica rico simplesmente porque economizou um aluguel que 'nós pagou "por nada" "
  32. “De fato, os agentes econômicos nos territórios atendidos estão geralmente convencidos ex ante do forte aumento nos preços dos imóveis e dos terrenos quando o TGV é colocado em serviço. Muitos mitos em torno do TGV e, em particular, seu caráter estruturante permanecem, apesar das repetidas refutações dos economistas ”
  33. "O significado do" mito da terra "no Japão e da" pedra de refúgio "" Natacha Aveline , "  A opacidade das informações sobre a terra na França e no Japão, aspectos comparativos  ", Japon Pluriel 2 ,1998, p.  391-396 ( ler online )
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  45. The Behavior of Home Buyers in Boom and Post-Boom Markets , op. cit. , p.  4
  46. The Behavior of Home Buyers in Boom and Post-Boom Markets , op. cit. , p.  31 (Tabela 7)
  47. que é absolutamente falso se olharmos para a história dos preços imobiliários nos últimos cem anos, que antes mostra a existência de ciclos nos preços imobiliários (fr) Robert Shiller , 24 de janeiro de 2008, entrevista em Les Échos  : "  Imobiliário imobiliário: a crise americana pode afetar a França  "
  48. Joseph Comby , "  Atterrissage  ", Etudes Foncières (Editorial) , n o  123,Setembro de 2006( leia online )
  49. Joseph Comby , "  Imobiliário parisiense de uma bolha para outra  ", Adef ,Maio de 2010( leia online )
  50. não há correlação entre as flutuações de preços com o número de pessoas por domicílio ou o número de domicílios (fr) Jacques Friggit , "  Preços de habitação, produtos financeiros imobiliários e gestão de risco  ", Economica ,2003. Bernard Thion-CEREFI, na carta de conjuntura do site dos notários ( http://www.immonot.com ) de março de 2007, também sublinha que ao longo de 15 anos (1990-2005), a população francesa aumentou 4 milhões e 50.000 pessoas e o número de estoques habitacionais de 4 milhões e 150.000 unidades
  51. "" O crescimento das compras líquidas de vendas por estrangeiros não residentes, frequentemente citado, representou apenas uma fração marginal (da ordem de 1%) das transações imobiliárias na França de 2000 a 2010 "" Jacques Friggit , "  What Outlook for Preços de habitação após dispararem? "  », Visões cruzadas sobre a economia , vol.  1, n o  9,2011, p.  29-47 ( ler online )
  52. Ver, por exemplo, a pirâmide demográfica de idades de acordo com o INSEE, que não indica um aumento espetacular da população francesa durante este período
  53. Jean-Marc Offner , “  Os efeitos estruturantes do transporte: mito político, mistificação científica  ”, Espaço Geográfico , vol.  22, não .  922-3,1993, p.  233-242 ( ler online )
  55. Conforme mostra a figura a seguir, a evolução do número total de alunos no ensino superior tem se mantido modesta desde o início dos anos 2000 (o aumento é inferior a 3%)
  56. "" A primeira é que as flutuações de preços são principalmente o resultado de movimentos cíclicos e / ou macroeconômicos (Granelle, 1998), cuja interação com fenômenos localizados é difícil de entender. As temporalidades são, de fato, diferentes, ainda que a variação geral dos preços possa modificar profundamente o curso das evoluções locais (como observado, por exemplo, por Bourdin, 1989, a respeito da reabilitação). »» Loic Bonneval , «  Agentes imobiliários, revelação da valorização comercial dos espaços  », Halshs Open Archives (Université Lyon 2) ,5 de dezembro de 2008( leia online )
  57. O melhor exemplo para ilustrar a dificuldade de se ter um mercado local e completamente desacoplado é a evolução do Índice Case-Shiller das vinte maiores cidades americanas.
  58. No entanto, é necessário sublinhar que para os franceses modestos: “No total, 32% dos franceses vivem com pelo menos um destes“ grandes defeitos de qualidade ”(falta de saneamento, encanamento ou instalação elétrica defeituosos, rompimento do telhado e problemas relacionados à umidade), em suas casas. Trabalhos recentes mostraram que a nível europeu, a França está na parte inferior do ranking, entre Portugal e Itália em 18º lugar, muito atrás da média europeia que é de 26% ” Mélanie Babès , Régis Bigot e Sandra Hoibian ,“  Os danos colaterais de a crise habitacional nas condições de vida da população  ", Crédoc, Carnets de Recherche , n o  281,dezembro de 2011( leia online )
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  66. OECD Economic Outlook No. 78, op. cit., p. 227
  67. . Num contexto de baixa inflação, ou mesmo deflação, recomenda-se ter em consideração a situação em relação ao ciclo imobiliário para evitar uma situação de “capitais próprios negativos”. Além do valor intrínseco do imóvel, é bom verificar que o mercado não está supervalorizado globalmente e próximo do final do ciclo de alta ou do início do ciclo de baixa ao fazer esse investimento.
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  69. Como os aluguéis são cobrados ao longo do ano, a cada mês, em vez de apenas uma vez no final do ano, o índice de lucratividade líquida é ligeiramente subestimado por esta abordagem
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Veja também

Artigos relacionados

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