No direito francês, a venda de um imóvel é o contrato pelo qual uma pessoa transfere a propriedade de um imóvel para outra pessoa que, em troca, lhe paga o preço .
A maioria das vendas é gratuita, as partes têm a possibilidade de chegar a um acordo sem procedimento específico. É comum conseguir isso por meio de um agente imobiliário profissional com mandato ou, às vezes, por meio de um notário . O intermediário é responsável, por um lado, pela comercialização de um imóvel por conta do vendedor e, por outro, por apoiar o comprador na sua procura. O acordo é obtido através da negociação que leva a um preço de equilíbrio entre as partes correspondente a um determinado objeto. É comum que várias propostas sejam necessárias para se obter esse acordo - por parte do vendedor, pelo preço de venda - e pelos compradores, por ofertas de compra.
Na França, de acordo com o artigo 1583 do Código Civil , a venda é perfeita entre as partes assim que houver acordo sobre o item e sobre o preço. O contrato é a concretização desta venda: daí resultam todos os eventos seguintes. Este contrato é geralmente separado da transferência real de propriedade , quando geralmente ocorre a tomada de posse , por esses eventos. Pode assumir várias formas: promessa recíproca (ou mesmo sinalagmática: o compromisso) ou promessa unilateral . Ele fixa as partes envolvidas e transcreve sua identidade : vendedor, comprador, intermediário. Cada parte deve ser capaz de contratar.
O objeto da venda, o imóvel, é designado precisamente pela localização geográfica do imóvel ( endereço , cadastro , lotes de copropriedade ) e pela descrição do local. As servidões que oneram a propriedade ou a beneficiam são recuperadas, ou mesmo criadas por vontade das partes.
Nos últimos anos, assistimos ao desejo do legislador de melhorar a informação prestada aos compradores de imóveis, sendo necessários vários diagnósticos técnicos nos termos do artigo L.271-4 do código de construção e habitação:
1) constatação de risco de exposição ao chumbo ;
2) relação de amianto ;
3) estado parasitário;
4) estado da instalação interna de gás ;
5) condição da instalação elétrica interna;
6) estado de riscos naturais e tecnológicos;
7) diagnóstico de desempenho energético ;
8) saneamento (recentemente obrigatório)
A obrigação do vendedor é entregar a mercadoria. Verifica-se que o imóvel está livre de encargos que possam estar relacionados a ele: deve-se suspender o direito de preferência, se houver, da comunidade ( DPU ) ou do inquilino ; e verifique se as hipotecas sobre o imóvel serão cobertas pelo preço de venda.
A obrigação do comprador é o fornecimento do preço. Se financia a sua aquisição por meio de empréstimos , beneficia de uma condição precedente de financiamento de acordo com as disposições do Código do Consumidor relativas ao crédito à habitação. Deve, portanto, recorrer a instituições de crédito para obter o seu financiamento no período da condição suspensiva de, no mínimo, um mês. Ele deve obter autorizações administrativas se estas condicionarem a venda, como um certificado de planejamento operacional se ele tiver um projeto de construção .
A venda de imóveis acarreta diversos tipos de custos. Em primeiro lugar, as terras registro fiscais ou registro de taxas, de 5,09% do valor da propriedade para propriedade de idade e 0,715% para nova propriedade ou terra não destinados à habitação que já está sujeita a IVA eo salário de hipotecas de 0,1%.
O notário fatura para a publicação da venda cerca de 390 € mais 1% incluindo imposto (mais de 30.000 € ) ao abrigo do decreto alterado de8 de março de 1978fixação da tarifa dos notários. Fora deste quadro legal, ele também fatura os custos das formalidades e despesas em que incorre para os seus clientes: pedidos de estado civil, situação de hipoteca, custos de cópia, etc. A provisão para cobri-los é frequentemente de 750 € , e o notário devolve o pagamento a maior quando a cópia autêntica é enviada.
O intermediário que viabilizou a negociação recebe uma comissão por isso. Os corretores imobiliários estão sujeitos à concorrência e fixam seus honorários livremente. Os notários que procedem a esta negociação têm uma escala fixada pelo Estado, de € 1.370 mais 3% incluindo imposto superior a € 45.000 .
Além disso, podem ser-lhes acrescidos determinados custos acessórios, tais como os custos faturados pelo condomínio para apresentar o relatório datado, ou o custo da garantia exigida pelo estabelecimento bancário para cobrir também o financiamento da aquisição. taxas administrativas.
Vários contratos podem ser anexados ao bem e requerem disposições específicas no momento da sua venda: o fornecimento de energia elétrica , água e telecomunicações . O seguro obrigatório para os riscos associados ao imóvel é prorrogado se o proprietário não pagar a tarifa em causa.
Se o imóvel estiver em copropriedade , as obrigações daí resultantes são assumidas pelo novo proprietário: pagamento das taxas e cumprimento dos regulamentos de copropriedade . Um acordo especial pode ser adotado entre as partes para a liquidação de encargos, mas é inexequível contra o sindicato do qual o responsável é aquele que é coproprietário na arrecadação de fundos .
Os impostos ( imposto sobre a propriedade , imposto sobre a habitação , etc.) relativos à propriedade são devidos pelo proprietário no dia 1 de janeiro, mas muitas vezes existe uma previsão de reembolso proporcional à ocupação.
Na França, fora da Alsácia-Mosela , a venda do imóvel, para ser oponível a terceiros (pessoas que não os signatários da venda), deve ser publicada no registro de hipotecas em cuja jurisdição se encontra o imóvel vendido. Na Alsácia-Mosela, o papel do registo predial é assegurado pelo Registo Predial , que é mantido pelos Tribunais de Instância.
O contrato de venda sela o acordo das partes, mas não pode opor-se a terceiros: credores , instituições de crédito, condomínios, poder público , inquilinos, bairro , etc. Só se torna assim depois de publicada no serviço de registo predial (antigo conservação de hipotecas), serviço descentralizado do Ministério da Economia e Finanças. O notário que redigir a escritura autêntica de venda publica-a e dá-lhe uma determinada data.
Geralmente é acompanhada pela tomada de posse do imóvel, materializada pela entrega das chaves. Essa tomada de posse pode ser adiada dependendo dos fatos, mas a situação que se segue é instável.
Embora a venda propriamente dita possa ser feita com assinatura particular , os cartórios detêm o monopólio da publicação no arquivo imobiliário da transmissão , sendo, portanto, indispensáveis. Alguns profissionais, como advogados especializados na área, gostariam de ver este monopólio desaparecer, contando com a posição da União Europeia sobre o assunto. Os particulares queixam-se também de terem sido recusados pelos notários a redigir atos à taxa fixada pelo Governo e invocam a violação das suas liberdades constitucionais ao colocarem uma questão prioritária de constitucionalidade .
Uma estimativa do valor das vendas de imóveis tributados em 5,09%, ao mês e por departamento, pode ser baixada do site do Conselho Geral de Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável.